一般社団法人東京都任意売却支援協会

質問・回答形式で提供している任意売却サポートサービスの基本情報を東京の皆様に説明

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よくある質問

基本的な任意売却に関するトピックを網羅しています

Q&A

残債整理・リースバックなどについてもよくご理解いただけます

都内を中心に活躍するベテランの不動産会社として、東京の皆様の様々な住宅ローンに関するお悩みに対応する中、ご案内している任意売却サポートサービスに関する基本情報を、質問・回答形式で分かりやすく解説しています。誰もが一度は疑問に感じる要点を網羅しておりますので、今後案件をご用命いただく際にご一読されることをおすすめします。サービス全体の概要をご確認いただける補足マニュアルとしても、ご活用いただけます。


よくある質問

FAQ

住宅ローンを滞納したらどうなるのでしょうか?
毎月の支払日にローンが払えなかった場合、住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)や銀行等の金融機関(債権者)から手紙や電話などで連絡があります(催促状・督促状)。
ここで連絡を無視してしまうと「期限利益の喪失」となり、残ったローンを一括で支払わなければいけません。
連絡があった場合には必ず対応してください。給与が減った、病気になったなどの事情があれば説明してくださいませ。
そして、今後どのように支払いを続けていくかを検討してくださいませ。
期限利益の喪失とはなんでしょうか?
ここでいう「期限」とはローンの毎月の支払日、「利益」とは支払いを行なっていれば一括返済しなくてもよいという権利のことになります。
約束した金額を支払日に払っていれば何も問題はありませんが、この約束を何度も破ってしまうと「期限利益の喪失」となり、「残っている金額は一括で返済してください」と請求されます。
債権者によって異なりますが、3~6ヶ月の滞納で期限利益の喪失となります。
住宅ローンの返済額は減額できますでしょうか?
可能でございます。債権者に支払い条件をご相談くださいませ。
月々の支払額を減らしたり、ボーナス払いの金額を減らしたりすることができます。ただし、債務の免除はできません。
支払い額を減らす代わりに返済期間は延長されるために、追加の保証料がかかり、また利息も増えるため、ローン全体の金額は増えることになります。
また、支払い条件を変更した後に滞納すると、残債を一括請求される場合があります。
住宅ローンの返済期間は延長できるのでしょうか?
これまでに延滞や滞納をしていない場合ならば可能となりますが、追加保証料が必要となることが多いようでございます。
すでに延滞や滞納がある場合は、残念ながら応じてくれることはほとんどないでしょう。当然ながら、他の金融機関への借り換えもできません。
自己破産するとどうなるのでしょうか?
自己破産とは清算手続きのことでございます。不動産などの資産はすべて換金され、債務の清算に充てられます。
自己破産には2種類あり、破産者に資産があれば「管財事件」、資産がなければ「同時破産」となります。
「管財事件」となった場合には管財人による清算手続きが必要となり、20~50万円程度のお金が必要となりますが、「同時破産」の場合は自分で手続きを行うことも可能で、この場合は3万円程度で済むことが多いようでございます。
自己破産した場合、債務者は免責となりますが、代わりに連帯保証人へ一括請求が行われます。この結果、連帯保証人が連鎖的に自己破産することもあります。
任意売却後のローンはどうなるのでしょうか?
任意売却の金額よりもローン残高のほうが多ければ、残ったローンを支払わなければいけません。
この残ったローンは「無担保債権」として債権回収会社(サービサー)に譲渡され、任意売却後はサービサーに対して返済を行うことになります。
返済は、例えば月に1万円ずつというように毎月払えるだけの金額とすることが可能となります。
任意売却と競売、何が違うのでしょうか?
任意売却の場合、競売よりも高値で売却できるため債権者へより多くの返済を行うことができます。
つまり、売却後に残るローンの支払い金額を減らすことができるのでございます。
また、競売は裁判所の主導で行うのに対し、任意売却はお客様の意思で行うため、お客様の都合を考慮して売却計画を進めることが可能になります。
共有名義の物件を任意売却するにはどうすればいいでしょうか?
不動産を売却する場合は、共有者全員の同意が必要となります。
任意売却も通常の売買と同じでございます。従って、任意売却の場合も共有者全員の同意が必要となります。
このため、何らかの原因で共有者が行方不明になった場合は競売で処理するのが一般的でございます。
また、共有者が自己破産した場合は破産分の持ち分が競売にかけられます。
保証人、連帯保証人、連帯債務者とはなんでしょうか?
「保証人」とは、債務者本人に支払い能力がない場合に限り、債務者に代わって返済義務を負う人のことでございます。
保証人は債権者に対して、まずは債務者に返済を求めるよう通告することができます(催告の抗弁権)。
「連帯保証人」とは、債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、債務者に代わって支払いの義務を請け負う人のことでございます。債権者は債務者の支払い能力の有無に関わらず、連帯保証人に対して返済を求めることができます。
「連帯債務者」とは、ローンを借りた債務者と一緒にローンの返済をしていく人のことになります。連帯保証人よりさらに責任が重く、債務者が返済に行き詰まっていなくても請求されることがあります。
これらの役割は仮に離婚しても容易に変更することはできません。変更できる可能性はかなり低いとお考えくださいませ。
サービサーとはなんでしょうか?
債権回収を専門に行う会社のことでございます。
債権回収は弁護士のみに許される業務でしたが、弁護士法の特例として「債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法) 」が施行され、法務大臣の許可を得た民間企業も債権回収を行うことができるようになりました。
特別な回収手段があるわけではなく、法律による規制を守って債権の回収業務を行なっています。
強引な取り立てや不正な手段を用いて債務者に返済を迫るようなことはありません。

競売に掛けられる任意売却をご利用するのが賢明です。競売に掛けられた後では、任意売却サービスをご利用いただけませんので、ご利用を検討している方は早期に対応することをおすすめします。競売に掛かると近隣相場より安く売却される可能性が高くなります。売却価格が市場よりもかなり安くなってしまうということは、任意売却時と比べてその分残債は多くなってしまうということです。競売では一般的には、近隣相場の2~3割ほど安く取引されることが多く、併せて競売では引越し費用等の交渉が一切できません。
また基本的なことですが、競売後も残債の支払い義務は継続しますので、自己破産をしない限り、この残債の支払いは続くことになります。それと併せて、当面の生活費用や引越し費用もお客様自身で準備しなくてはいけません。そうした、任意売却に関わる諸々の事項を、質問・回答形式で分かりやすく端的に解説しています。

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